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民宿旅遊發展的趨勢

发布时间:2018/8/28 10:20:18

      民宿成为大多数人的旅游选择,因为舒适方便的特点越来越收大家的欢迎。那么民宿旅遊發展的趨勢怎麽樣?

  客源相對單一,季節性更強

  民宿更依賴觀光客與度假客,相比商務客來說,這些客人的預算往往較爲寬松,與同行者關系更親密,因而旅遊決策也更慎重、更關注同伴的意見。在酒店選擇上,他們不願太將就與隨意,出行也更有計劃性,對住宿的品質要求更高、挑選更細致,更關注網評、挑剔服務細節。

  在成熟的旅遊區,目的地推廣已完成,客源達到一定規模,發展民宿較易成功。目前,國內民宿較熱的大理、麗江、杭州、莫幹山、浙江桐廬等地,莫不如此。民宿開于鄉下或旅遊城市,要點是“小而美,優而特”,對周邊環境及設計要求往往很高,唯此才能定高價,並通過口碑宣傳將項目推廣出去。但說實話,大部分民宿物業資質平平,很難通過後天努力,“飛上枝頭變鳳凰”。


  其中一個顯而易見的問題,是經營易受氣候影響,季節性強,大城市周邊周末效應也很明顯。筆者接觸的莫幹山的一些民宿,旺季收入是淡季收入的五六倍,冬天基本沒人,夏天尤其是周末一房難求,全年出租率過50%已屬佼佼者。經營時間短,必然會拉低全年出租率及平均房價,嚴重影響投資收益,除非房價定得很高。

  投資門檻低,易出現供給過剩

  民宿投資門檻不高,一二百萬元即可,一般不會超過三四百萬元,加之合夥投資、衆籌等方式進一步降低了進入門檻,好的租賃項目,兩三年即可收回投資,確實鼓舞人心。

  不過要注意的是,現在是風口,未來或許會成爲陷阱。一是短期內供應數量激增。據說大理的民宿將由現在的3000來家增加到上萬家,杭州2015年民宿增長率達50%以上。二是項目成本不一樣——杭州西湖邊300平方米的農民房,前幾年租金還是十來萬元,現在差不多漲了兩三倍。

  單房單方投入大,坪效低

  要將一幢建築質量相對低劣、缺少設計、原布局不是做旅館、公共配套差、少有景觀綠地及機電系統的農民房,改成一家小而美、以房間爲主且售價不能太低、有調性的民宿,必然涉及方方面面的內容,外裝、機電、景觀上的花費,往往占總投資的一半左右,較城市中清水房(指房屋裝修程度,即房子剛建好,一點也沒裝修)租賃的中檔商務酒店有明顯劣勢,後者的投資大多集中于室內裝修上。民宿工程量較小,管理費、設計費、施工費比一般商用建築還高不少,且很難有折扣。較租賃清水房做城市中檔商務酒店(如亞朵、漢庭),單房均攤投資,民宿往往貴一倍以上(中端商務酒店通常在12-15萬元/間,好的民宿則要25-30萬元/間)。

  從坪效來說,民宿雖然層數少,樓梯等通行空間小,沒有電梯,但因爲要解決飲食配套及室內通行等問題,加上風景區改造受限制多,坪效往往不高,一般300平方米只能做6-7間房。房間少,公共設施利用率低,與中端商務酒店相比,空間利用效率上有一定差距。

  前期過大的投資往往會轉化爲後期持續的經營壓力。在出租率及運行效率不如中端商務酒店的情況下,民宿要取得同樣或更好的投資回報率,房價往往要高1-1.5倍。



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